Posición del cedente en el contrato de cesión de finca, edificabilidad y otros derechos urbanísticos a cambio de edificación futura

Resumen

La tesis se ha desarrollado a lo largo de una época de profunda crisis económica que de forma importante ha afectado al sector inmobiliario donde el contrato de cesión de finca por construcción futura se desenvuelve. Esta situación ha dado lugar a numerosos incumplimientos contractuales y ha evidenciado la existencia de determinados problemas que influyen en la situación jurídica y patrimonial del propietario que cedió el suelo a cambio de obtener unos inmuebles construidos. Por ello, se analiza la posición del cedente del suelo en el contrato de cesión de finca por construcción futura como consecuencia del incumplimiento del cesionario, de su obligación de entregar, previa su construcción, los inmuebles pactados. Nos parece necesario iniciar la investigación con la configuración y encuadramiento jurídico del contrato, su naturaleza, calificación y modalidades, todas ellas cuestiones que no están exentas de polémica. A continuación se aborda el estudio de uno de los principales problemas que tiene el cedente, que se concreta en la adquisición de la propiedad de inmuebles futuros, para ello se revisa la doctrina y Jurisprudencia existentes y la más recientes en relación con esta cuestión. También se examina si el cedente puede utilizar el procedimiento de tercería de dominio en caso de embargo de los inmuebles futuros al cesionario e indaga sobre la importancia de la Prehorizontalidad en relación a la protección del cedente en cuanto a la adquisición de la propiedad de los inmuebles pactados. También se analiza si el cedente tiene responsabilidad frente a los terceros adquirientes de los pisos por su condición de cedente del suelo. Capítulo aparte merece el Studio de los aspectos registrales de este contrato y la influencia del Registro de la Propiedad en la posición jurídica del cedente y su protección. Desde este aspecto se analizan el reflejo registral de determinados pactos entre las partes como la inscripción de la condición resolutoria expresa, su posposición a la hipoteca, cancelación, la reinscripción del inmueble a nombre del cedente, y otros aspectos hipotecarios como la constitución de hipoteca por el cesionario con sus diversas posibilidades y los efectos de la extensión de la hipoteca al derecho del cedente. El capítulo cuarto profundiza en la aplicación del art. 1124 del CC a los supuestos de incumplimiento del cesionario. Así se examina el incumplimiento parcial, incumplimiento tardío co la mora del cesionario y el incumplimiento total y sus efectos, en particular la restitución del inmueble al cedente y los problemas que esta restitución puede plantear. Investiga además los supuestos concretos de falta de obtención de la licencia de primera ocupación, cuando es incumplimiento tardío o incumplimiento total, en base a la más reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo. También dedica un apartado al supuesto de la excesiva onerosidad de la prestación y reflexiona sobre la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en este contrato. Se examina especialmente la situación del cedente cuando el cesionario es declarado en concurso de acreedores y los efectos que esta declaración tiene en su posición jurídica, analizándose si es posible la resolución del contrato, en la calificación de su crédito y en definitiva en la posibilidad o no de restitución del inmueble aportado. Por último se detiene en el estudio de la Llei 23/2001 de 31 de diciembre de Cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura con el objetivo de analizar e indagar las soluciones aportadas por esta ley a la problemática del cedente. En las conclusiones, se establece si es necesaria la regulación legal de este contrato, qué aspectos debería contener esa ley y si en definitiva supone una protección total del cedente.