El modelo urbanístico en época de bonanza

Résumé

EL MODELO URBANÍSTICO EN ÉPOCA DE BONANZA FERNANDO SÁNCHEZ MÍNGUEZ Esta Tesis responde al interés especial que la sociedad había mostrado por el importante crecimiento inmobiliario surgido en España en los años previos al inicio de la crisis económica internacional del año 2007. Pretende alcanzar los siguientes objetivos: Primero, recopilar una serie de datos básicos correspondientes a los últimos 50 años sobre distintos temas relacionados con el desarrollo urbano, obtenidos de: - Información estadística oficial - Informes elaborados por entidades oficiales y privadas - Documentos del planeamiento urbanístico - Libros y documentos relacionados en la Tesis (7ª parte) A partir de los cuales, procesados convenientemente, facilitará a los técnicos y políticos el planeamiento del proceso inmobiliario de una forma más racional. Igualmente la información obtenida permite analizar el desarrollo urbano alcanzado durante el periodo 1996-2007 a través del crecimiento inmobiliario (vivienda) en diferentes ámbitos (España, Castilla y León y Valladolid). Analizada la producción inmobiliaria se puede constatar su excepcionalidad, en comparación con otros periodos, tanto en la cantidad, en el destino dado a las viviendas, como en la forma de crecer. Se ha estudiado el número de viviendas destinadas a uso no principal que ha aumentado de un 5%, en los años 50, a sobrepasar el 30% en las tres últimas décadas. Las ciudades crecen hacia sus periferias sobrepasando el crecimiento natural de años anteriores, rompiendo los límites entre ciudad y campo, llegando a los términos municipales próximos a la ciudad, ocupando una mayor extensión dando lugar a un nuevo modelo urbano. La constatación de esta nueva forma de crecer se va a realizar analizando el caso particular de la ciudad de Valladolid y su entorno, resultando mayor el crecimiento de los municipios más próximos en proporción a su tamaño. Analizado el crecimiento inmobiliario (cantidad, destino y forma), se trata de conocer las causas que han producido tal desarrollo, la relación causa efecto. Las dividiremos en dos grupos, diferenciándose por el hecho de que unas provocan directamente un aumento de hogares (viviendas principales), pudiéndose medir tal incremento, mientras otras actúan favoreciendo la demanda de viviendas en general (principales y no principales), sin poder establecer en este caso una relación numérica entre causa y efecto. Los factores que producen un aumento de la demanda de vivienda (crecimiento inmobiliario), según sea el destino de esta (principal o no principal), pueden ser: - Factores que generan aumento de Hogares: - Demográficos: crecimiento de población: - Saldo migratorio positivo (más inmediato) - Crecimiento vegetativo. Emancipación de los jóvenes (largo plazo) - Sociales: disminución del tamaño del hogar (estructura familiar) - Factores que favorecen la demanda de vivienda (todas incluso no principales): - Económicos (nivel de renta, inversión, tipos de interés, ayudas) - Técnicos (mejora de la vivienda y entorno, envejecimiento) - Legislativos y normativos (urbanismo, fiscales, etc.) - Conveniencia (grupos de poder) Otro tema que se investiga en la tesis es el funcionamiento del mercado inmobiliario. Relación entre la oferta (producción inmobiliaria) y demanda (necesidad de vivienda). Comprobando si la demanda ha correspondido a una necesidad real o ficticia. En las últimas décadas se han construido más viviendas que las que hubieran sido ¿necesarias¿, sin embargo se mantiene un cierto equilibrio con las demanda teórica global, incluyendo en esta a las viviendas que se destinan a uso no principal (segunda residencia y desocupadas) que como ya se ha mencionado suponen casi una tercera parte del parque de viviendas. La realidad del último periodo 2004-2010 ha sido otra, la oferta (viviendas terminadas) ha sida superior a la demanda real (ventas), produciéndose un importante stock de viviendas no vendidas, lo que manifiesta que la oferta ha sido superior a la demanda realizada. Por último no podía faltar el estudio de la actual crisis económica e inmobiliaria, acaecida durante la realización de la tesis, sus antecedentes y las consecuencias futuras sobre el sector de la construcción (edificación) y concretamente sobre la profesión de arquitecto. La sobreproducción de viviendas en unos años de bonanza se une a una crisis económica (financiera) internacional que produce el desequilibrio del mercado inmobiliario, desembocando en una grave crisis del sector que arrastra a la economía general en España al precipicio.